从“东方广场”说起‘PG电子游戏官网’

”位对东方广场项目负起最重要责任的官员，在他的办公室里对我说道…踩在王府井大街上，我的身边正是东方广场工地…他所指了指右手边的书柜，“那里面就摆着安你那篇文章的《瞭望台》…较下“法制”的真儿张开济是年月日就东方广场项目设计问题上奏高层的六位建筑专家之…”年由国务院国家发改委的《北京城市总体规划年至年》明确提出“以故宫皇城为中心，分层次掌控建筑高度…从“东方广场”想起土地财政模式沦为了中国高速城市化的战略工具——这正是1994年至1995年我调研北京市土地研发时梦寐以求之事。可是，一些心愿没能构建。　　1995年1月16日《瞭望台》公开发表我编写的长篇新闻分析《城市建设如何踏上法制轨道——北京东方广场工程引起的思维》之后，83岁的国家级建筑设计大师张开济在一次会议上拍了拍我的肩膀：“我们是战友啦！”　　因为这篇文章，他所在的北京市建筑设计研究院——当时分担北京地区半数以上大型公共建筑设计任务的机构——将《瞭望台》订阅者至支部，我的工作很大地方之后一起，建筑界一些无法约访的人物往往因为我是这篇文章的作者“破例”拒绝接受我专访。

　　“关于东方广场项目这件事，想要专访我的境内外媒体有一百多家，但我只拒绝接受你的专访。”一位对东方广场项目负起最重要责任的官员，在他的办公室里对我说道。　　他所指了指右手边的书柜，“那里面就摆着安你那篇文章的《瞭望台》。”　　走进他的办公室，已是深夜。

踩在王府井大街上，我的身边正是东方广场工地。由香港长江实业集团等投资的东方广场大厦项目，集商业、写字楼、酒店、娱乐设施为一体，它占有了北京王府井南口至东单南口的黄金地段，施工中已埋极大基坑，却被高层勒令复工。　　与这个大坑擦肩而过，我心中滋味简单，东方广场项目和它所代表的北京城的命运，依然扑朔迷离，让我心生忧虑。

　　较一下“法制”的真儿　　张开济是1994年8月23日就东方广场项目设计问题上奏高层的六位建筑专家之一。　　其他五位是：两院院士、清华大学教授吴良镛，两院院士、原建设部副部长周干峙，北京市建筑设计研究院总建筑师赵冬日，国家历史文化名城维护专家委员会委员郑孝燮，北京市规划局顾问李准。　　“按该项设计方案显然，这一建筑东西长488米，低75～80米；比现北京饭店东楼宽度120米要长四倍，比规划规定限高30米高达一倍多。

”六位专家在意见书中说道，“如其所实行，连同北京饭店将构成一堵低七八十米，宽六百多米的大墙，转变了旧城中心陡峭广阔的传统空间格局和风貌特色，使天安门、大会堂都为之失色，同时，带给的交通问题也难以解决。”　　　1993年由国务院国家发改委的《北京城市总体规划（1991年至2010年）》明确提出：“以故宫、皇城为中心，分层次掌控建筑高度。旧城要维持陡峭广阔的空间格局，由内向外逐步提高建筑层数”，“长安街、前三门大街两侧和二环路内侧以及部分高层建筑，建筑高度一般掌控在30米以下，个别地区掌控在45米以下”。

　　国务院指出：“《总体规划》确认的维护古都风貌的原则、措施和内容是不切实际的，必需认真贯彻继续执行”，“要坚决执行规划确认的布局结构、密度和高度掌控等拒绝，不得突破。”　　可是，《总体规划》刚实行，即被北京市主要负责人以一言堂方式拍板定案的东方广场大厦设计方案全面突破。　　东方广场项目与故宫和天安门广场距离不远处，它一旦以极大的体量竣工，终将对故宫、天安门、人民大会堂、人民英雄纪念碑等反映大城城市性质的建筑物导致影响，使其尺度变大。

甚至有专家担忧，它还将造成城市焦点位移，被打乱以天安门广场为中心的大城城市格局。　　据专家测算，开发商并非遵从了大城规划就无钱可赚到。如按照规划拒绝展开研发，投资回报率可超强100%。

相比之下，香港的房地产投资回报率为10%至12%，悉尼为6%，新加坡为5%，日本为2%。在这样的情况下，还要突破规划拒绝，不择手段毁坏故宫环境，是可忍，孰不可忍。

　　1994年底，《瞭望台》一位编委闻我对东方广场项目展开了深度调查，就大约我写出上一篇。几经周折，刊出出来，随即惹来一场轩然大波，许多人都来打听这篇文章的背景，境外媒体更加企图将其政治化。

只不过，这篇文章，文如其题，不过是想要较一下“法制”的真儿。　　“这两组文章有背景”　　我的工作仍未完结。在我看来，东方广场事件代表的土地批租模式问题，更加有一点分析。

　　1992年5月北京市实施土地有偿用于制度之后，土地研发迅猛发展。我不作东方广场项目调查之时，北京市供不应求的写字楼，建构了每平方米售价3490美元的纪录，各城区写字楼的月租金也超过45至110美元的水平。北京市写字楼的价位已位居世界第五，次于东京、香港、纽约和伦敦。　　从1992年下半年至1994年底，北京市批租土地280余幅，总面积14至15平方公里，相等于香港同期批租土地的26倍，新加坡24年批租土地总量的7倍。

　　如此大规模的土地批租量给政府带给多少收益呢？我在调查中了解到，北京市这世纪末土地批租的合约金额为106亿元，可实际政府土地收益仅有25亿元。与此构成对比的是，仅有批租1平方公里土地，香港政府就可取得近300亿元人民币的土地收益，新加坡政府也可取得100亿元人民币的土地收益。　　为什么北京市的写字楼价超过了世界级商贸城市水准，可政府部门的土地收益与这些城市比起，差距却如此占优势呢？我决心进行调研。

　　当时我陈慧娴将近四年，在新华社尚属“菜鸟”级，意欲已完成这样的调研如同蛇吐大象。幸好得道多助。

　　《瞭望台》编辑部给了我许多指点，再三呼吁我尽早已完成任务，而我交还稿件时已至年底。　　1996年第1期、第3期《瞭望台》，分别以《兴旺背后的悲痛代价》《不应退出的宏观调控手段》为题，倒数刊登我编写的“北京市土地研发评析”文章，总字数逾万。　　这两篇文章明确提出一个核心观点，即应当创建由政府独占的土地一级市场，以此为宏观调控手段，提供充裕的土地财政收入，依法实行城市规划。

　　在调研中，我看见，北京市是必要将并未研发的土地以各种方式拨给给国有房地产公司，构成了政府批地，开发公司展开土地研发的格局。由于政府转让的土地大多是予以研发的生地或不几乎不具备七通一平条件的毛地，土地价格无法提升。　　根据北京市黄金地段土地价格分析，并未研发成熟期的土地批租价格只占到研发成熟期的土地价格的10%，即：一块研发成熟期的土地的价格，一般包括10%的土地出让金，30%的基础设施及基地处置投资，60%的土地增值酬劳。转让生地或毛地，政府不能获得10%的土地出让金，而60%的土地增值酬劳竟然开发商偷走了。

　　政府并未独占土地一级市场还导致土地的招商总量无法掌控的局面，大量土地通过各种形式和渠道，集中地转入市场，供大于求势难防止。各部门为了能冲到投资商，被迫太低土地价格，结果内部争斗，外方举出。土地不能通过讨价还价、协议批租的方式成交价，而最能体现土地价值的拍卖会批租方式无法展开。

以协议方式成交价土地，无法现实体现市场供需状况，无法构成土地的市场价格，必定导致国有土地资产的极大萎缩。　　文章刊登后，又一场“轩然大波”来临。

有人甚至调来专栏作家，的组织班子，意欲进行论战。说道觉得的，在关系公共利益的根本性问题上，任何公开发表的辩论都是好事。可是，这样的局面未来临，有官员声称我的文章相当严重不实，我即命呈圆形事实来源——均北京市政府部门的工作报告及摘要，我不过就是指中得出结论了一个所以然。

　　那时，我在新华社北京分社工作，很快感受到压力。一次，我专访北京市政府部门的一个会议，不被容许转入会场。

据闻，某领导内亲刷记者签名册，看见我的名字，大发雷霆。　　又有人来打听这两组文章的背景。“没背景”，我说道，“就是记者敢写，编辑不敢安。”　　“小王，这两组文章有背景。

”分社社长张选国对我说道。　　“什么背景啊？”我深感车祸。　　“党中央！”张社长的话，斩钉截铁。

　　没能构建的心愿　　5年之后，由政府独占经营土地一级市场的模式，预示着中央政府及涉及部门一系列文件的实施，以求创建。　　2001年5月，国务院收到《关于强化国有土地资产管理的通报》，明确提出：“严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提”，“坚决土地集中统一管理，保证城市政府对建设用地的集中统一供应”，“为强化政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地全面推行并购储备制度”，“为反映市场经济原则，保证土地使用权交易的公开发表、公平和公正，各地要大力实行土地使用权招标、拍卖会”。　　2002年7月，国土资源部《招标拍卖会上海证券交易所转让国有土地使用权规定》实施，拒绝“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必需以招标、拍卖会或者上海证券交易所方式转让”。　　2004年3月，国土资源部、监察部《关于之后积极开展经营性土地使用权招标拍卖会上海证券交易所转让情况执法人员监察工作的通报》明确提出，“各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖会上海证券交易所转让制度”，“要减缓工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。

8月31日后，不得再行以历史遗留问题为由使用协议方式转让经营性土地使用权”。　　由政府独占经营的土地一级市场，使城市政府取得了充裕的土地收益。

土地财政模式沦为了中国高速城市化的战略工具——这正是1994年至1995年我调研北京市土地研发时梦寐以求之事。　　可是，一些心愿没能构建。《不应退出的宏观调控手段》一文建议，糅合新加坡修复局的经验，前进土地研发模式改革。

现在显然，只糅合到人家经验的一半——学会了以土地储备方式，将生地做到成熟期地，再讨、拍电影、悬挂；还有一半没教给——新加坡是在土地财政的基础上，大规模获取保障性住房（组屋）等社会福利，中国的城市却陷于高房价与较低福利的漩涡，使得土地财政模式为千夫所指。

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